U nekom od prethodnih tekstova opisala sam ukratko kako smo kupili i zbog čega smo odlučili da ipak jako brzo prodamo seosko domaćinstvo. U ovom postu pišem o tome kako je proces traženja vikendice / placa / seoskog domaćinstva izgledao i na šta smo mi obraćali pažnju.
Budući da se ispostavilo da dosta vas ima slična razmišljanja o odlasku iz grada, odnosno, kombinovanju života u gradu tokom radne nedelje i boravka na selu tokom vikenda (ili duže ako radite od kuće), verujem da će naše iskustva možda nekome biti od koristi.
Prvi put kada nam je opcija kupovine placa, vikendice ili domaćinstva ušla u razmatranje bilo je pre nekoliko godina kada smo putovali istočnom Srbijom. Od vlasnika smeštaja u kom smo noćili kroz razgovor smo saznali da se u okolini Negotina može kupiti nekoliko hektara zemlje za 2000 evra. Kao što verovatno znate, puno ljudi iz istočne Srbije je po inostranstvu i mnoga imanja se ne obrađuju. Svejedno, čuti da postoji mesto u Srbiji gde može da se kupi nekoliko hektara po ceni jednog kvadratnog metra stana u Beogradu bilo je dovoljno da počnemo da se igramo idejom kupovine zemlje.
Preciziranje zahteva
Od maglovite ideje da bismo možda voleli zemlju negde, pa da bi to mogao da bude i samo plac bez ičega i sl, vremenom smo precizirali vrlo jasne zahteve po ovom pitanju.
- Zanimale su nas lokacije na max sat vremena vožnje od Beograda i to ka jugu,
- Želeli smo da plac nema komšije preblizu tj. da nije u klasičnom vikend naselju,
- Hteli smo plac sa objektom u kome bi odmah moglo da se prespava tj da kuća, osim temeljnog čišćenja, i eventualnih kozmetičkih popravki, ne zahteva skoro nikakav ulaganja.
Sat vremena je bio maksimum koji nam je odgovarao u slučajevima kada u danu treba da odemo i da se vratimo.
Južna orijentacija je bila samo zbog toga što sam ja iz Sopota pa zbog poseta mojoj mami inače idemo na tu stranu (vikendica ili plac ka severu bi nam baš zakomplikovali ili značajno proredili viđanje sa njom). Dodatno, Valentin je bio isključivo protiv kupovine placa blizu Save ili Dunava (dok još nismo prelomili ka jugu) jer je imao ultimativni argument protiv ovih lokacija: komarce :D
Što se komšija tiče i pored naše izričite želje da ne budemo okruženi ljudima, ne bi bilo loše da makar nekog imate blizu. Potpuno zavučene i usamljene vikendice se mnogo lakše pljačkaju, a budimo realni, to se ipak događa mnogo češće nego što mislite (ili da se ogradim: ovo provereno znam da važi za vikend naselje Trešnja, vikendice na Kosmaju i sl).
Uglavnom, ovaj zahtev za nemanje komšija nam je najviše bio uslovljen strahom da ako na 4 strane oko sebe imate ljude, neko će vikendom puštati preglasnu muziku koja vam se vrlo verovatno neće dopadati. I onda umesto da uživate u zelenilu i tišini svog dvorišta slušate neki lokalni radio, pozdrave za kuma na nekoj svadbi, male oglase za prodaju polovne pumpe za bunar i td (svako ko je ikada slušao neki lokalni radio zna o čemu pričam :))
I naravno, ideja je bila da u ovoj kupovini prođemo što je moguće jeftinije, odnosno, da dobijemo što funkcionalniji plac za novac koji smo hteli da odvojimo i mesto gde bi odmah mogli da počnemo da provodimo vikende.
Pretraživanje oglasa
Prva stvar koju smo uradili je da model traženja stana primenimo i na traženje placa. Krenuli smo od pretrage na Halo-oglasima i Nekretninama (u međuvremenu je ovaj sajt postao potpuno nefunkcionalan, moguće je da se situacija popravila do sada).
Međutim, ispostavilo se da na ovim velikim sajtovima za nekretnine nema previše malih vikendica, imanja i placeva. Ogromna većina njihove ponude skoncentrisana je oko Beograda i nekoliko većih gradova.
Malo je bolja situacija na Kupujem-prodajem ali je njima pretraga jako loša (makar za nekretnine) i bukvalno morate da prođete kroz gomilu oglasa kako biste možda naišli na nešto što vas zanima. Meni je svakako bilo zanimljivo i korisno ovo listanje oglasa da shvatim kako se cene kreću oko Beograda i šta otprilike možemo da očekujemo za određeni novac.
Na kraju je najbolji rezultat dala direktna Google pretraga sa ključnim rečima tipa “vikendica prodaja kosmaj”, “plac prodaja okolina beograda”, “seosko domaćinstvo sopot” i sl. Varirajte ključne reči dok ne pronađete link ka nekoj lokalnoj agenciji za nekretnine.
U našem slučaju, pojavile su se tri agencije: jedna iz Sopota, druga sa Trešnje i treća iz Mladenovca (ne sećam se naziva pa ne stavljam link). Onda smo detaljno pogledali ponudu svake od ovih. I odmah da vam kažem, sajtovi im nisu optimizovani, vrlo često ne radi pretraga i zapravo ćete morati ručno da prođete kroz sve oglase na njihovim sajtovima.
Savet je da izdvojite sve što vam deluje zanimljivo pre nego što ih pozovete pa kada rešite da pogledate neki plac, odvojite dan za to pa onda pogledajte što više potencijalnih vikendica/placeva u određenom kraju.
PS: Nama raspitivanje kod lokalaca nije urodilo plodom, ali možda vama hoće, pa ako imate da pitate nekog iz kraja za koji ste zainteresovani, zašto da ne?
Gledajte placeve malo iznad vašeg budžeta
Imajte na umu da cene koje vidite u oglasima gotovo nikad nisu fiksne i da će proces pregovaranja da vam donese makar 10% nižu cenu a moguće i više od toga.
Domaćinstvo koje smo mi kupovali je sa 13000 spušteno na 12000 i ovo je u principu malo spuštanje ali smo mi bili zadovoljni onim što smo dobijali pa nam je delovalo da ne moramo da insistiramo na još nižoj ceni.
Ali, ilustracije radi, jedna od vikendica koju smo gledali na Kosmaju i koja se Valentinu jako dopala je bila cenjena na 20,000e. Nju naravno nismo ni stavili na spisak za gledanje zbog početne cene, ali kada smo bili u kraju agent je predložio da pogledamo i nju jer je bukvalno bila 50 metara udaljena od neke druge vikendice koju smo inače želeli da vidimo.
Long story short, ja sam sve vreme bila protiv, jer je vikendica bila previše zavučena i bukvalno mislim da bi me bio strah da u njoj sama provedem noć, nije imala vodu i nije bilo načina da se to reši, i bila je apsolutno preskupa za ono što smo mi imali na umu. Valentin je potpuno odlepio zbog lokacije (baš zato što je zavučena) i što je imala predivan pogled na istočnu padinu Kosmaja.
Krenuo je da pregovara i cenu je sa 20,000 spustio na 16,000! Svejedno je nismo uzeli jer je to i dalje bilo preskupo, but, you get the point.
Ovo sa spuštanjem cene posebno važi za vikendice koje su deci ostale nakon roditelja i koje više niko ne koristi. Budući da je jedini cilj naslednicima da se reše ove imovine i uzmu neki novac, stvarno su spremni da spuštaju cene jer ko zna kada će se pojaviti sledeći zainteresovani kupac.
Dakle, kada pravite selekciju nekretnina koje biste gledali, uzmite u obzir i one koje su malo iznad vašeg cenovnog ranga jer ćete verovatno ostvariti određeno spuštanje cene.
Inače, ako je agencija uključena u pregovaranje, ovo davanje ponuda ide preko agenta, tako da nije čak ni previše neprijatno :) Vi kažete agentu, agent prenese prodavcu i javi vama nazad. Bukvalno nemate šta da izgubite.
Koliko plaćate agenciju za nekretnine
Za razliku od kupovine stana, gde agencije rade na procenat (ali pisaću tekst i o kupovini stana pa ću pokriti detalje i ovome), za “male” iznose agencije uglavnom naplaćuju fiksnu svotu. Ako se ne varam, u pitanju je 500e.
Pokazivanje nekretnina je besplatno i ulazi u svotu koju se agencija nada da će dobiti od vas ako ostvarite kupoprodaju.
Usluge agencije bi trebalo da vam obezbede mirniju kupovinu. Agencija bi trebalo da proveri da li su svi računi i porez plaćeni, da vidi postoje li još neki naslednici, da proveri da li je nekretnina uknjižena, da posreduju prilikom davanja kapare i potpisivanja predugovora kao i da formulišu krajnji ugovor koji se zatim overava kod notara.
Naravno, sve ovo možete i sami ako naletite na vlasnika nekretnine koji je sam oglasio prodaju, što se na kraju nama i dogodilo…
Kako da se ponašate tokom gledanja nekretnine?
Ako vam se neki plac ili vikendica dopadne, pokušajte da sakrijete oduševljenje :) Nabacite poker face i zagledajte svaki detalj.
Nemojte da vam je bezveze da glasno komentarišete sve nedostatke koje vidite, čak, možda je pametno da se i fokusirate samo na nedostatke jer iz pozicije kupca, to je jedino što može da obezbedi spuštanje cene.
Uvek pokušajte da izgledate kao da vam je nekretnina koju gledate OK, ali samo OK. Ako prodavac vidi da ste oduševljeni i želite da kupite plac, nema neki poseban motiv da spušta cenu, jer iz njegovog ugla deluje da ćete novac svakako dati ako vam se toliko sviđa to što on nudi. Dobro rešenje je i da pravite refrence na neku drugu nekretninu koju ste videli pre neki dan ali i da ćete razmisliti “jer treba da pogledate još neke placeve” i sl. Ovo tu konkretnu nekretninu stavlja u poziciju samo jedne od mnogih koje gledate i izmedju kojih vagate pa može naterati prodavca/agenta da spuštanjem cene svoj plac učini primamljivijim.
Na šta smo obraćali pažnju prilikom gledanja vikendica i placeva?
Struja i voda. Da li postoji priključak struje (uglavnom su monofazne, ali vam je to sasvim dovoljno), i da li na placu postoji gradska ili bunarska pijaća voda.
U našem slučaju, postojala je struja a voda je bila samo bunarska. Ivicom placa je prolazio gradski vodovod ali bi priključak kada se sve sabere sa potrebnim radovimao izašao oko 1000e pa smo od toga za prvo vreme odustali i fokusirali se na bunar.
Po priči prodavca, bunar im nikad nije presušio i oni su tu vodu pili. Mi se nikako nismo organizovali da je odnesemo na anlizu pa smo tu vodu (nakon što smo u bunar stavili novu, jaku pumpu – ovo nam je bila najveća investicija) koristili za zalivanje, pranje posuđa, pri pečenju rakije i sl. a za piće smo donosili kupovne balone sa vodom.
Alternativa za nepostojanje ni bunara ni gradske vode (što je bio slučaj sa svim vikendicama na Kosmaju koje smo gledali) jeste snabdevanje iz cisterni. Dakle, kupili biste ogroman plastični kanister od 1-2 kubika i onda bi komunalno ili neki lokalac dolazio sa cisternom vode i punio vama (a verovatno i svima ostalima u kraju) ove kanistere i bili biste mirni npr. mesec dana. Dakle, ako vam se baš dopadne neka vikendica, ovo može biti rešenje.
Stanje u kom se nalazi objekat. Da li postoje neke vidljive strukturne pukotine koje deluju zabrinjavajuće? Kako izgleda krov? Da li su mu strane ravne ili “ulegle”? Da li se unutra vide tragovi prokišnjavanja? Da li se oseća vlaga kada uđete u kuću (posebno bitno za prizemne objekte)? Da li je stolarija koliko-toliko ok ili sasvim propala? Ima li u objektu funkcionalna kuhinja? Kupatilo? Ima li septička jama u dvorištu?
Naravno, bilo bi idealno da kada svedete odluku na neki objekat dođete i sa građevincem ako nekog poznajete da on pogleda kako mu izgleda građevina. Ako ne ovo, onda možete i da fotkate pa pokažete naknadno ili prosto uključite video call i pokažete tako sve sporne detalje.
Stručno lice može da vam pomogne i u spuštanju cene jer može da obrazloži neke strukturne nedostatke i proceni koliko bi moralo da se uloži u njihovo saniranje.
Ekstra savet: u svim starim objektima poput ambara, šupa, podruma i sl. oslušnite da li se čuje žižak kao i da li vam noseći stubovi deluju zdravo. Prisustvo žižka možete da ustanovite na više načina. Prvo, pogledajte ima li u drvenim elementima (grede, stari stolovi, stolice, letvice od koša ili ambara i sl) ima rupica. Pogledajte na podu da li postoji jako sitan prah od drveta (nastaje kao posledica “grickanja” drveta od strane žižka) i poslednje, ako je baš mnogo žižka u drvetu i uđete u neku manju prostoriju, čućete jako specifičan zvuk poput šuškanja/krckanja. Moj savet bi bio da ako u glavnom objektu detektujete žižak (npr na tavanu u drvenoj konstrukciji koja drži krov) preskočite takvu nekretninu.
Veličina, oblik i položaj placa. Da li je plac kvadratan ili duguljast? Da li je ravan? Da li je u rupi ili osunčan veći deo dana? Da li je ograđen? Da li do placa dolazi asfalt ili je nasut put? Može li lako da se priđe kolima?
Nama se ispostavilo i da je bitno da li postoji autobusko stajalište blizu (ako vam dolaze ljudi koji ne voze).
Ako kupujete seosko domaćinstvo, pogledajte gde su komšije kao i gde im se nalaze pomoćni objekti sa stokom (ako je imaju). Deluje kao zanemrljiv detalj, ali može da bude problem ako neko ima npr. svinjac ili štalu na 2 metara od vaše ograde. Uglavnom ovo nije slučaj i vodilo se računa o ovakvim stvarima na selu, ali ipak…
Takođe, položaj i mikrolokacija placa treba da utiču na njegovu cenu. Bilo je placeva koji su bili prilično jeftini ali u većem svom delu jako strmi ili sa vrlo nepristupačnim prilazom. Iako cena može da deluje primamljivo imajte na umu da, ako ko zna zbog čega, u nekom trenutku rešite da prodate imanje, plac sa nekim od takvih ozbiljnih nedostataka ćete mnogo teže prodati od onog koji nema neki ogroman vidljiv minus.
Kako je uređen plac. Da li je plac potpuno zarastao ili održavan? Da li se na placu nalazi voće koje još uvek rađa? Ako planirate povrtnjak, pogledajte ima li prostora na placu koji je južno orijentisan tj. osunčan veći deo dana.
Da li na placu postoji drvo koje u letnjim mesecima može da vam pravi hlad? Ja na ovo nisam obraćala pažnju ali Valentin jeste i ispostavio se da je u pravu. Recimo, plac koji smo mi uzeli nije blizu kuće imao ni jedno drvo tako da smo tokom leta morali da improvizujemo hlad od neke tende ako smo želeli da budemo napolju.
Zarasli placevi mogu da budu jeftiniji u startu ali novac, trud i vreme koje ćete uložiti da tu džunglu dovedete u red uopšte ne moraju da budu beznačajni. Na primer, panjeve suvog ili starog drveća nećete moći sami da izvadite već ćete morati da platite za to. Voće koje vi zasadite krenuće da rađa tek za 2-3 godine i to u jako malim količinama.
Sve ovo je ok – samo imajte na umu da je podizanje voća i kultivisanje placa proces koji traje. S druge strane, super je stvar što povrtnjak možete imati već iste sezone ako plac kupite u proleće :)
Nas je, na primer, oduševilo i to što je plac koji smo na kraju uzeli imao deo starog voća ali i podmlađeni deo sa preko 50 stabala najrazličitijih voćnih vrsta. Ispostavilo se da je ovo bila jako primamljiva zamka :) Znate li koliko vremena (a i znanja) treba za održavanje ovolikog voćnjaka? :) Nisam ni ja znala. Pisala sam u prošlom tekstu da ako ne želite da pokrećete neku proizvodnju, ne treba vam više od nekoliko stabala voća. Ozbiljno.
Opremljenost kuće tj. placa. Kada se kupuju stanovi, najčešće gledate opremljen stan (osim ako nije novogradnja) koji se zatim prodaje “oslobođen od stvari i lica” :D To je bukvalno izraz koji se koristi. Dakle, kupujete prazan stan. Sa vikendicama/seoskim domaćinstvima je malo drugačije.
Dok budete razgledali nekretninu odmah se raspitujte da li ono što vidite od stvari ostaje ili ne. Većina stvari vam verovatno neće trebati ali, značajno je da li u kući postoji šporet, frižider, i da li alat za održavanje placa ostaje ili ne? Da li kupovinom placa dobijate i ašov, lopatu, grabulju, kosilicu, trimer, prskalicu, kolica, produžni kabl i sl. Sve ovo može da deluje beznačajno u poređenju sa svotom koju dajete za kuću ali verujte da nije. Značiće vam svaki komad alata koji ne morate da kupite a treba vam za održavanje placa.
I opet, nemojte da vam je bezveze da pitate detaljno. Da li ostaje ova kosilica? Da li je i ovo uključeno u cenu? A ovo? I td. Nemojte nikako da podrazumevate stvari, to ostavlja prostor za kasnije nesporazume i neprijatene situacije.
Nama se recimo dogodilo da je vlasnik kada nam je pokazivao plac pokazivao sa svom opremom a onda je naknadno hteo da nam odvojeno proda neke komade. Pristali smo da recimo doplatimo malo za kolica i nešto još a onda smo za sve ostalo rekli da nećemo da plaćamo polovne i dotrajale stvari već ćemo kupiti nove. Na kraju nam je ostavio sve ali da smo u startu precizirali ovo izbegli bismo neprijatnost prilikom potpisivanja predugovora.
Takođe, insistirajte da vlasnici moraju da izbace sve lične stvari (odeću, obuću, fotografije, ostatke sredstava za higijenu, posteljinu i sl.) jer ćete inače vi morati ovo da radite.
Dakle, da ponovo naglasim, kada gledate plac ili kuću, više se fokusirajte na nedostatke i probleme i probajte da ih detektujete što više, kako biste mogli da pregovarate bolje ali i da imate jasniju sliku šta zapravo kupujete. O lepim stvarima koje vam se svide ne moramo ni da pričamo posebno, one nisu sporne, samo će uticati da lakše donesete odluku oko kupovine :)
***
Uglavnom, pošto se ovaj post već prilično odužio, u sledećem tekstu ću opisati kako tehnički izgleda kupoprodaja i to kada kupujete plac direktno od vlasnika, šta se precizira u predugovoru, šta treba da proverite sami (vlasništvo, uknjiženost), davanje kapare kao i finalizaciju ugovora kod notara.