U prethodnom postu sam pisala o tome kako smo mi tražili plac odnosno vikendicu / domaćinstvo u okolini Beograda. U ovom tekstu ću ukratko ispričati kakva vas procedura čeka jednom kada se za neku konkretnu nekretninu odlučite i kako, korak po porak, izgleda kupoprodaja.
Vaše obaveze prilikom kupovine razlikovaće se u onosu na to da li nekretninu kupujete direktno od vlasnika ili preko agencije. Prva opcija je jeftinija jer ne plaćate agenciji proviziju ali većinu proveravanja morate da radite sami. U slučaju sa agencijom, plaćate proviziju koja kod manjih iznosa nekretnina najčešće ima fiksnu visinu koja je oko 500e, ali bi trebalo da agnecija za vas završi svu papirologiju i da vi samo dođete na potpisivanje predugovora ili ugovora.
Potpisivanje predugovora
Kada ste doneli odluku da želite da kupite neki plac, pregovarali i dogovorili se oko konačne cene, najčešće imate međukorak koji se svodi na potpisivanje predugovora i davanje kapare.
Ako kupujete preko agencije, ovo će obaviti agnecija.
Ako kupujete direktno od vlasnika, ovo radite sami. Poenta predugovora je da prodavac bude siguran da vi kupujete plac i da ga onda povuče iz oglasa, vama daje sigurnost da neće biti prodat nekom drugom.
Predugovorom se precizira ko je prodavac, šta se prodaje, ko je kupac, koja je dogovorena svota i koji iznos se daje kao kapara. Definišu se i penali za odustajanje od kupovine tj. prodaje. Standardna formulacija je da ako prodavac odustane od prodaje, mora da vam vrati dupli iznos kapare koju je od vas uzeo. Ako vi odustanete od kupovine, gubite kaparu koju ste dali.
Predugovorom se i precizira datum kada bi vi trebalo da uđete u posed. Najčešće je ok rok od nekoliko nedelja (ako prodavac treba da iznese neke stvari i sl) ali naravno može biti i znatno kraće.
Da bi predugovor bio pravno validan trebalo bi da bude overen kod notara i iznos koji notar tada naplati bi trebalo da bude uračunat u krajnju cifru koju plaćate pri potpisivanju ugovora.
Kupovina direktno od vlasnika: na šta da obratite pažnju
1. Vlasništvo i uknjiženost. Proverite da li je prodavac upisan kao jedini vlasnik kao i da li je objekat koji se nalazi na placu uknjižen. Takođe, ako kupujete prazan plac na kome planirate da podignete vikendicu, trebalo bi da proverite da li se plac nalazi u građevinskom području.
Sve ove informacije možete vrlo lako proveriti na online katastru sa samo nekoliko klikova.
Online katastarPitajte prodavca za broj parcele (često će to biti nekoliko odvojenih parcela koje se međusobno dodiruju) kao i kojoj katastarskoj opštini pripada plac.
Dakle, kada izaberete opštinu i katastarsku opštinu (ovo će biti ponuđene opcije na sajtu) dobićete polje gde treba da unesete broj parcele. Nakon toga dobićete podatke o vlasništvu, uknjiženosti i sl.
Alternativno, i ako nemate broj parcele možete na mapi Geosrbije pokušati da ga nađete.
GeosrbijaOvo može biti teže nego što biste očekivali :) ali je sasvim moguće ako imate neki parametar po kome možete da se orijentišete. Takođe ako vas zanima ko su vlasnici parcela oko vaše, ako biste potencijalno da pričate i sa njima o prodaji. Dakle kada na Geosrbiji nađete parcelu koja vas zanima, vratite se na sajt katastra i tamo proverite ko su vlasnici i da li je objekat uknjižen kao i u kojoj zoni se nalazi.
Korišćenje sajta Geosrbija
Pošto korišćenje mape stvarno može da bude zbunjujuće, evo kratkog uputstva kako da se snađete lakše. Skoro su promenili interfejs pa sada u padajućem meniju sa desne strane birate šta želite da vam se prikaže na mapi.
Ako hoćete da pretražujete parcele, moj savet je da uključite sve opcije iz grupe Administrativni podaci zarad lakšeg snalaženja a iz menija Katastar čekirajte Objekte i konkretan deo Srbije koji vas zanima. Evo fotke ispod kao pomoć.
Nakon ovoga pokušajte na mapi u odnosu na neki drugi karakterističan objekat ili neku veću raskrsnicu da locirate plac koji vas zanima.
2. Plaćene dažbine
Do trenutka potpisivanja ugovora prodavac će morati da vam priloži poslednje plaćene račune za struju / vodu ili potvrde iz ovih firmi da nema zaostalih dugovanja.
Praksa je da kada se kupoprodaja vrši na polovini meseca, prodavac da okviran iznos novca za deo meseca do potpisivanja ugovora za račune.
Važna napomena za struju!!! Ovo smo naučili kupujući kuću, a može da se dogodi u bilo kojoj kupoprodaji. Do 2013. firma koja je prodavala struja zvala se EDB (Elektrodistribucija Beograd), nakon 2013. tehnički ista firma menja naziv i postaje EPS (Elektroprivreda Srbije). Na računima koje sad dobijamo (i koje će vam prodavac pokazati) vide se samo dugovanja prema EPS-u. Međutim, nećete moći da prevedete priključak na svoje ime ako se ispostavi da postoji dug prodavca prema EDB-u.
Objašnjenje zašto se dug pre 2013. ne vidi na sadašnjim računima je zbog toga jer su oni pri prelasku na EPS uradili presek stanja :D I to je to.
Dakle, da budete sasvim sigurni, zamolite prodavca da vam obezbedi potvrdu i da je dug prema EDB-u izmiren. Ovo proveravate PRE potpisivanja ugovora.
Ako se ispostavi da postoji neki dug, možete to rešiti tako što biste za toliko korigovali cenu koju plaćate za nekretninu.
I svakako, najbolja moguća stvar koju možete da uradite jeste da ODMAH nakon potpisivanja ugovora sa prodavcem odete u najbliži EDB i tamo odmah uradite prenos brojila.
Pored komunalija, prodavac će morati da vam obezbedi i potvrdu u plaćenom porezu na imovinu zaključno sa datumom kupoprodaje ili neki dan pre toga.
3. Vlasnički list
Prodavac mora da vam da na uvid vlasnički list, ako se ne varam, ne stariji od mesec dana (mada je moguće da je u pitanju i 15 dana). Ovo će svakako morati da obezbedi i za potpisivanje ugovora.
4. Potpisivanje ugovora kod notara
Krajnji ugovor se potpisuje i overava kod notara. Koliko je meni poznato notar mora biti sa opštine gde se nalazi plac koji kupujete.
Termin za potpisivanje ugovora morate unapred da zakažete. Notar u Sopotu je bio odlično organizovan pa je sve (i prilikom kupovine a kasnije i prilikom prodaje) išlo prilično brzo. Unapred su nam tražili da pošaljemo sve potrebne podatke/dokumenta mejlom pa nas je tamo sačekao već gotov ugovor. Verujem da je svuda slična praksa.
Ukoliko ste u braku kada kupujete nekretninu i želite da se nekretnina vodi samo na jedno od vas dvoje (tj da bude isključivo vlasništvo nekog od vas), ono drugo će morati da prisustvuje potpisivanju ugovora i svojim potpisom potvrdi da pristaje da se odriče prava na kupljenu nepokretnost (pošto prema nekim novijim izmenama zakona, svaka kupovina nekretnine po automatizmu postaje zajedničko vlasništvo, osim ukoliko se ne uradi ovo što sam napisala iznad).
Notar će takođe po automatizmu uraditi i kopiju ugovora za vašeg partnera i to naplatiti po cenovniku nekoliko hiljada dinara, pa pitajte unapred oko ovoga i vidite možete li da dobijete samo jedan primerak ugovora za vas. Pošto je tih 3000+ dinara stvarno bačen novac. Eto, mi nismo znali, ali vi ne možete da kažete da vam niko nije rekao :)
U ugovoru za notara se takođe nalazi cena nekretnine. Imajte na umu da notari naplaćuju svoju uslugu U ODNOSU NA CENU NEKRETNINE za koju sastavljaju i overavaju ugovor :) Ovo bi značilo da cena u ugovoru možda, sporazumno, između vas i prodavca, može da bude malo korigovana. Samo kažem :)
Cena iz ugovora može ali verovatno neće poslužiti kao osnova za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava, već će poreska na osnovu svoje procene da odredi koliko treba da platite za to. Ali o tome malo ispod.
Kako izgleda vaš boravak kod notara? U prostoriji su sa notarom samo kupac i prodavac (ili kupci i prodavci ako vas je više). Notar čita ugovor a na vama je da pratite da li su podaci koje vam saopštava tačni (tipa: adresa nekretnine, veličina placa, vaši podaci, JMBG i sl). Ispred sebe ćete imati svoju kopiju ugovora tako da neće biti problem.
Ako imate nedoumica oko formulacije bilo kog člana ugovora ili vam nije jasna pravna terminologija, slobodno pitajte. Na kraju, notar će biti plaćen vašim novcem pa imate puno pravo da pitate ako imate potrebu za tim.
U samom ugovoru će se naći rečenica kojom se kaže da ste vi VEĆ prodavcu u celosti isplatili iznos od XY para. Ovo je malo nezgodno jer vas stavlja u situaciju da ili novac date neposredno pre potpisivanja ugovora ili stavlja prodavca u nezgodnu situaciju da novac dobije nakon što potpiše ugovor. Mi smo ovo rešavali tako što smo (kada smo bili kupci) novac davali kada već uđemo kod notara, neposredno pre čitanja ugovora. Mada, možda bi najpoštenije bilo pola pre, pola posle potpisivanja. Pogotovo ako se pravi iznos ne podudara sa onim iy ugovora.
Može vam delovati nepotrebno ovo detaljisanje, ali verujte da nije prijatno davati u gotovom neke hiljade evra nepoznatom čoveku i samo očekivati da će i on da bude moralan i pošten i da ne odjuri sa vašim parama pre neko što potpiše ugovor :D
Nakon čitanja ugovora potpisuju se onoliko primeraka koliko ima kupaca + prodavaca + jedan za notara i možda jedan za katastar (nisam sigurna, nije ni bitno).
Ne znam kako je zakonski regulisano ali u praksi troškove overe ugovora snosi kupac. Ja sam svaki put zamolila pomoćnike notara da mi sken ugovora pošalju i na mejl, pa možete i vi tako. Nisu nikad pravili problem oko ovoga.
5. Nakon potpisivanja ugovora
Notar po službenoj dužnosti šalje ugovor katastru. Dakle, vi nemate ništa sa tim i vama će, u zavisnosti od opštine do opštine, stići rešenje na kućnu adresu po kome se vi upisujete kao novi vlasnik u vlasnički list tj stići će vam novi vlasnički list sa vašim imenom na njemu.
Rok za ovo je 30 dana, ali pretpostavljate… U Sopotu je stvarno trajalo samo nekoliko nedelja, ali evo, u Zemunu je prošlo više od godinu dana od kupovine i još uvek ništa…
Notar će vas takođe uputiti gde u opštini treba da podnesete neki obrazac za prenos apsolutnih prava. Ovo takođe plaćate vi (kupac). Porez na prenos prava je 2% od procenjene vrednosti nekretne.
Vrednost nekretnine može da se zasniva na ceni iz ugovora, ALI najčešće poreska koristi jedan od dva moguća druga pristupa. Prvo, da procenu vrši na osnovu vrednosti nekretnina prodatih u tom kraju u nekom skorijem periodu ili da izađu na lice mesta i direktno izvrše procenu.
Nama se konkretno dogodilo da ih je mrzelo da izlaze na teren pa je žena prikupila potrebne podatke preko telefona :) Čisto da imate ideju šta će sve uticati na procenu: godina gradnje nekretnine, stanje u kome se nalazi (ima li podrum, izolaciju, fasadu, kakva je stolarija), ima li tavan, da li je prizemna ili ima ulazne stepenice i sl.
Istražite na netu koji su faktori koji mogu da vam umanje ovu procenu. Ja se sećam da je npr. blizina dalekovoda ili trafo stanice smanjivala vrednost, kao i ako se deo prostora nalazi pod kosinama (potkrovlje), ako objekat zahteva ozbiljna ulaganja i sl.
6. Ulazak u posed
Nakon potpisivanja ugovora vi dobijate ključeve od svoje nove nekretnine (čestitke!!!) i sa prodavcem odlazite u poslednji zajednički obilazak gde vi proveravate da li je sve onako kako ste dogovorili da će biti (izbačene ili ostavljene stvari i sl).
Moj savet je da ako možete pokušate da budete ljubazni i fini sa prodavcem koliko je moguće jer će vam sigurno biti potreban za još neka dodatna pitanja u prvim nedeljama kada krenete da koristite plac.
***
Mislim da sam ovim (možda i previše detaljno) pokrila sve bitne aspekte kupoprodaje kada agent nije uključen u istu. Nadam se da će nekome značiti, znam da meni bi da sam naišla na ovako neki tekst kada smo bili u procesu kupovine.
***
Srećno vam svima sa traženjem i kupovinom nepokretnosti i pišite ako ima nešto nejasno ili nedorečeno!